NO. 1｜壹

最近听不同的朋友说了几个几乎一样的投资故事：早几年购买了三四线小城市的住宅，经过这一波的大涨终于解套还小有盈利。只是，放到二手市场去交易，发现有价无市，差不多两三个月才成交。这中间，有几次差不多成交了，最终不了了之，两个城市之间来回奔波了好几次。想想，以后还是投资居住的城市杭州省心，至少同一个城市方便买卖不说，而且以往的房子挂出去没几天就能成交。

经常阅读老夫在公众号地产党中文章的朋友们，对于“公交车理论”一定不陌生，此理论能够完美地诠释上面故事的内容。何谓公交车理论？在大城市坐公交车，从站开始，车厢内始终是满满的，到了站点下来五个人，上来八个人，一直是拥挤不堪的状态。而在小城市坐公交车，刚开始车厢内人也不少，只是越到后面的站点人越少，下去七八个人，上来一两个人，甚至于到了最后几个站点，车厢内空空如也。

NO. 2｜贰

大城市和小城市公交车的真实写照，放到房地产市场同样适用，差异性的原因无外乎“需求”。大城市，有源源不断的有效需求，而小城市往往是满足一个少一个。要产生“需求”必须得有“人”，没有“人”谈何“需求”？有“人”有“需求”还得有“购买力”，想买房买得起房的人多了，房价就有了支撑。想买的人多，关联的是人口；买得起房的人多，同时关联着产业。所以，房价的高低长远看还得依托于人口、产业和经济。

朋友们在三四线城市投资房地产，二手房市场交易不活跃，最为本质的原因是有效需求太少，也就是想买、买得起房的人不够多。外来务工人员，也想着在这个城市有一套属于自己的房子，只是几千的月薪（产业基础决定了收入的高低），面对一两万的房价还是力不从心；本地人相对富裕，只是差不多都有房甚至于几套房，出租和投资的回报也不高，致使本地人买得起却没有购买的欲望。

当然，二手房交易不活跃的其他一个原因就是三四线城市一手楼盘供应量往往极大。相对于二手房，新楼盘随便选价格还不贵，二手交易量不高也就非常容易理解了。

在需求不旺盛、供应量却极大的三四线城市，原本看起来上涨得还不错的二手房，真要放到市场上交易，就和刚开始故事中提到的一样：有价无市！出售价格不往下拉一拉，成交几乎是奢想。反观，一线城市和强二线城市，却是另一番景象，出售价格相对合理，几天内成交都是常见的事。

NO. 3｜叁

行文至此，不得不提一个观点：任何投资，在你还未进入的时候，就得考虑退出。买进容易退出极难的投资，还是少碰为妙，否则只是纸上财富做不了真。要退出，就得考虑谁来接手。还是以房地产投资为例，当预期涨到一定高价，还依然有足够多想买又买得起房的人来接手，这样的城市才是。

总之，讨论房地产的问题，永远不能脱离“人”，否则都是扯淡！毕竟房子最终是给人住的，哪怕你最开始的购买目的不是自住而是投资。理解了“人”，才有可能看懂房地产市场，谁说不是呢？

NO.4｜肆

文章和群里不方便说的，在小密圈里一股脑儿说给你听！

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